■本报地产评论员  方力卓 刘莉

  3月25日，房价暴涨中的上海、深圳终于迎来调控新政，其中连续缴纳社保2年变5年、二套非普通住宅首付提至七成的上海新政更被市场称为“史上最严”。此前，和南京一样涨幅明显的苏州已经率先出击，发布了6个月内房价涨幅不得超过6%的“限涨令”，打响收紧调控的第一枪。

  一时间，关于南京也将进行调控的传言甚嚣尘上。房价整整连续上涨12个月的南京楼市，距离调控还有多远？沪深等地的新政，究竟对当地楼市产生了怎样的影响？这一轮调控风暴最终会不会波及南京楼市？《扬子楼市》展开了深度调查。

  新房市场调查

  高烧不断的南京楼市，让开发商也备感惶恐——

  “楼市越火，心里越没底”

  就在沪深新政出台当晚，一份关于南京将执行“认房又认贷”严厉房贷新政的文件也在网络上被疯传。3月28日，人行南京分行正式发布最新《通知》，澄清并非是认房又认贷，只是要分清“首次购房”和“首套房”的概念，贷款还清依然算首套。

  尽管南京此次并没有动真格的，但这一波新政的突然来袭，使得市场对未来调控的预期进一步加强。

  3月推7705套房，

  去年同期仅2800套

  本月还有1.5万套

  3月25日，上海、深圳相继出台严厉的调控政策。就在当天，南京就有两家楼盘这边刚领到销售许可证，那边就决定“抢跑”，当晚立即开盘。而据《扬子楼市》统计，当周南京楼市共有20家楼盘一口气推出了3600套房，与3月第一周的9盘、第二周的10盘、第三周的14盘相比，新房源上市的步伐明显加快。

  城东一家开发商的营销负责人表示，虽然南京房贷新政温和落地，但楼市火得让他们都觉得心里没底，而且市场越火、风险越大，虽然不知道拐点什么时候会到来，但尽早打到粮食、落袋为安还是成为他们当下的首选，“只要拿到销许，就会尽快开盘”。

  统计数据显示，刚过去的3月份，南京楼市共有42家楼盘加推新房源7705套，而去年3月，仅15家楼盘约2800套房上市。

  进入4月后，开发商们的上市热情更是出现“停不下来”的节奏，预计将有84盘推出1.5万余套房源。从板块分布看，火热的江北板块有超过25盘放量5500余套新房源，有效缓解“粉丝们”的饥渴。城北和江宁也是加推大户，分别有2400套和2600套房上市补仓。河西预计9盘加推1200套新房源，城东与城南板块本月也会有超千套房源加推。

  调查显示——

  55%的受访者认为

  南京将会调控

  步入4月后，大批量的新房源即将上市，供应量将迎来分水岭，房价又将何去何从？目前看来，房价向下暂无可能。

  江北板块4月有25盘加推，但不少楼盘都奔着2万大关而去。以华润国际社区为例，前期均价在17000元/㎡，4月加推两栋楼共300套房源，售楼员透露，均价预计在20000元/㎡以上。

  改善的门槛也将继续提高，鼓楼滨江板块的中冶盛世滨江放风称，一线江景房的价格或将超过4万元/㎡；奥体及河西中部楼盘更是如此，海玥名都、仁恒江湾城、宏图上水云锦等楼盘对外的放风价都要4.5万元/㎡甚至更高，只是目前物价局不予批准，导致各个项目至今尚未开盘。

  开发商还在喊涨，购房者是否买单呢？搜狐焦点南京站近期做了一份“4月你会出手买房吗”的网络调查，结果显示53%的网友认为“房价太高了，不打算购房”，表示要“再看看”的占到14%，只有34%的网友有买房打算，有55%的人认为南京会出台调控政策。

  网尚研究机构项目总监张丽君表示，疯狂的市场肯定是不可持续的，目前主管部门也在对南京市场进行调研、摸底，进行一些政策储备，如果接下来的市场还要升温、涨幅扩大，那么政府不会坐视不管。最后值得注意的是，二季度开发商将面临一个“半年报”的压力，理性的开发商应该会抓住现在的好行情，加速去存量。

  二手房市场调查

  价格过高催生观望情绪

  单周成交量首次出现下滑，二手房抢房现象明显减少

  伴随一系列房产调控政策的出台，市场的观望情绪再度抬头。

  单周成交首现下滑

  网上房地产的数据显示，3月份南京二手房成交17331套，相比上月的7549套上涨了9782套，环比涨幅129.58%，创7年来最高成交纪录。

  虽然如此，但3月最后一周的二手房交易量开始出现下滑。3月28日至4月3日，南京共成交二手房源3904套，较前一周的4505套下滑601套，降幅达13.3%，这是今年2月之后首次出现单周成交量环比下降的状况。

  我爱我家南方花园店经纪人袁怀州表示，江宁房产交易中心明显人没有之前那么多了，大概少了1/3的人流，“现在办理过户再也不用凌晨过去拿号了。”实际上，袁怀州所在的门店在整个清明假期没有一套房源成交。类似的，像中广置业紫荆花西路二店等很多中介店在清明节假期都是零成交。

  房价出现上行压力

  365二手房统计数据显示，3月28日至4月3日南京二手房挂牌均价为18916元/㎡，报价比前一周的18653元/㎡上涨了263元/㎡，涨幅1.41%，涨幅较上一周有所回落。

  在仟佰间房产市场部总监王垒看来，目前南京二手房市场价格上涨已经开始出现压力，涨幅在逐步放缓。之前很多客户抢着买甚至不惜加价买的现象已经明显减少。另外，目前客户量也开始出现回落，仟佰间的客户量减少了有20%-30%，“市场现在价格太高，包括一些政策出台，让市场出现了观望情绪。”

  袁怀州也明显地感觉到客户不再像之前那样冲动了，很多客户都开始观望，不论是买家还是卖家。

  满堂红市场研究中心主任金鑫也表示，现在市场已经开始回归理性，有些房主在成交的时候已经愿意在原有价格上稍作让步。

  新闻链接

  上海

  “沪九条”出台首周

  成交下跌六成，价格下跌3.42%

  “沪九条”出台后首周，上海新房市场量价齐跌。

  佑威房地产研究中心的监控数据显示，上周（3月28日—4月3日）上海市新建商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；上周全市新建商品住宅成交均价为32916元/平方米，环比前周下跌3.42%。上周新建商品住宅新增供应面积为43.12万平方米，环比前周上涨45.43%。

  值得注意的是，之前上海楼市的新增供应量已经连续20周小于成交量，在新政实施后的首周新增供应量不仅大于成交量，而且达到了43.12万平方米的高水平，超出成交量52.05%，或表明政策改变了开发商的预期，现行政策下不再惜售。

  深圳

  新政后客户到访量明显下滑

  首个开盘住宅1/3认筹客户放弃

  “3·25”调控政策出台后，整个深圳楼市都抖了抖。据报道，新政实施第二天，位于龙华新区的潜龙海宁公馆作为调控政策出台后首个开盘的住宅项目入市，当天销售了623套，均价在5.3万元左右。有知情人透露，有1/3的认筹客户弃筹没到现场，而且原本定价6万元只能降价销售。

  另据中原地产新房到访统计显示，从2月底开始，深圳新房访客出现下滑态势，新政后下滑幅度明显增大。二手房方面，从3月中开始客户到访量出现下滑，新政后下跌幅度达13%，降幅惊人，二手房报价指数从2月底开始连续下滑16%。

  专家观点

  曹旭东

  中指研究院南京分院总经理

  南京楼市有过热现象

  不排除有后续政策

  目前几个城市出台的调控政策中，上海的政策比较严厉，抬高了购房者门槛。深圳同样也相对比较严厉，这两个城市的政策都对当地的房地产市场产生了降温作用。 但其他城市包括南京，目前实际出台的房产调控政策都比较温和，属于点到为止的范畴，对房地产市场无实质性影响，更多是心理层面的影响，让一些购房者有了观望心理。

  当然，南京市场目前依然有过热现象，不排除出台后续政策的可能。但就现在来看，政策面对南京楼市影响不大。