■本报地产评论员 方力卓

  2015年央行共进行了5次降息，目前5年期以上商业贷款基准利率，已经从去年初的6.15%一路下调至4.9%，降幅高达20.33%。但对于很多贷款人来说，利息的降低要在今年才会有所显现。此外，目前南京市场首套房贷款仍有9折利率优惠，这差不多是19年以来房贷成本最低的一年。

  20年的百万贷款 月供或减少706.68元

  过去的2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，但根据多数银行贷款规定，房贷须待次年1月1日才能调整。所以，大多数客户房贷调整都将在本月集中体现，房奴们终于可以享受到降息带来的福利了。

  举个例子，如果有客户在去年年初首次降息之前办理了100万元住房抵押贷款，贷款期限20年，采用等额本息法还款，当时每月应还款7251.12元，20年总利息为74.02万元。而现在同样贷款100万元，期限20年，经过5次降息，基准利率变为4.9%，月供则变为6544.44元，20年总利息为57.06万元。这样一来，同样的贷款金额年限，月供将减少706.68元，20年总利息将减少16.96万元。同样，如果是公积金贷款，贷款利率从4.25%降到3.25%，还贷压力一样明显减少。

  值得注意的是，很多银行房贷还款日为每月20日左右，月供需分段计算。这样一来可能出现去年12月21日至31日执行旧利率，今年1月1日至20日执行新利率。根据等额本息公式重新计算后，会出现本金上涨幅度超过利息下降的情况，导致本月交的月供“不降反升”。不过不用担心，实际上房奴们多还的是本金，2月份开始就会恢复正常。

  首套房利率 多家银行有9折优惠

  不但房贷月供大幅减少，目前，南京市场首套房贷款仍有9折利率优惠，进一步减轻房奴负担。

  来自融360的数据显示，2016年1月，南京首套房首付最低2.5成，首套利率最低9折，实施银行包括邮储银行、建设银行、紫金银行、中国银行、光大银行、北京银行、农业银行、兴业银行、中信银行、浦发银行等多家银行。

  此外，工商银行、交通银行、广发银行也实行首套首付2.5成，但工商银行首套利率最低为9.1折，交通银行和广发银行则为9.5折。

  目前，南京仍有3家银行实行首套首付3成的政策，包括招商银行、南京银行、民生银行。这3家银行均实行首套利率最低9折的优惠。

  二套房方面，南京二套房首付4.5成，二套房利率为基准利率上浮10%。

  房贷利率19年最低 提前还贷不划算

  数据显示，从1996年启动个人住房贷款以来，如今的房贷利率已经创下了19年来的最低值。在这样的低利率环境下，提前还贷并不明智。

  资料显示，1996年的商业贷款利率为15.12%，经过连续7次下调，2002年2月21日商业贷款利率降为5.76%。此后多番调整，2007年9月15日涨至7.83%、2008年12月31日下调至5.94%，2011年7月7日又为7.05%。此后房贷利率一路下调，到2015年年底的4.9%，已经是这些年房贷利率最低的时候。

  业内人士表示，目前很多银行理财产品的收益都要高于房贷利率，购房者可以选择将手头资金进行合理配置，这样算下来要比提前还贷更为划算。