销量降、库存升、房价跌、观望浓……2014年上半年，随着全国楼市的遇冷，上海房地产市场也正在发生着悄然的转变。民间智库“乐智研究院”近日发布的“工行—上海财大上海市商品住房价格指数半年度报告”显示，无论是从一、二手房的交易量，土地市场的热度，还是房价的变化来看，今年上半年的上海楼市，已经出现了明显的“退烧”迹象。

    成交同比下滑三成

    工行—上海财大新建住房价格指数监测显示，2014年上半年，随着信贷政策的持续紧张，增加了购房者的交易成本，上海住房市场深受影响，交易量明显萎缩。

    新建住房方面，今年上半年成交面积为406.21万㎡，环比去年下半年减少四成，同比去年同期也下滑了32.66%；二手住房交易更是滑落至低谷，同比去年同期近乎腰斩。

    库存创历史新高

    2014年上半年上海市新建住房市场的供求结构出现逆转，表现出显著的供过于求。上半年除4月供应量略小于成交量外，其余各月供求比均大于1，总的供求比为1.27。

    持续的供过于求，促使上海楼市存量逐步递增，库存高企。截至6月，上海市新建住房存量达1104万㎡，为历史最高水平。

    与此同时，上海楼市的库存去化周期也呈递增趋势，以前一年月均去化速度来计算，不计入新增供应量，6月上海市新建住房库存去化周期已近一年。

    5月价格出现下滑

    在楼市降温的背景下，上半年上海房价表现如何？据工行—上海财大上海市新建住房价格指数监测，剔除了住房交易质量、区域结构差异后，2014年上半年，上海新建住房价格指数平均为134点，环比2013年下半年上涨4.09%，同比去年上半年上涨9.23%，整体上仍然延续了去年的涨势，保持了稳步上扬。

    不过，从5月开始，由于成交量疲软，个别楼盘开始采取以价换量的手段来推动成交，导致5月环比下滑0.57%，6月延续了5月的下行趋势，跌幅为0.13%。

    短期房价或小幅下行

    近期“限购松绑”成为热门话题，但乐智研究院常务副院长石薇认为上海并不会加入这一行列，因为上海人口导入量大，房地产市场需求旺盛，一季度下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》限制了土地开发总量，市场供应有限，房价上涨压力仍然较大，政策放松可能性不大。

    纵观后市，石薇认为随着楼市进入传统淡季，库存去化压力持续加大，而信贷层面仍未显放松态势，市场的观望情绪预计仍将持续，交易市场将继续低位徘徊。短期内，房价走势存在小幅下行的可能性。然而上海房地产市场尚未达到供求平衡，房价仍然存在上涨动力，长远来看仍有上行空间。  

    刘 莉