■本报地产评论员 方力卓

    开盘日交了定金，认购56㎡产权房，在签订购房合同时才得知产权面积仅为44㎡，一位购买了仙林东某楼盘的购房者充满疑惑：开发商表示另外12㎡是赠送的面积，由业主委托开发商修建，万一将来这部分建筑被认定为违建该怎么办？

    目前，南京市面上买房送面积的楼盘不在少数，赠送面积的方式也是各种各样。专家提醒，对于赠送面积，购房者在购买时一定要擦亮眼睛。

    把本属于你的面积 说成是赠送的

    “赠送阳台、飘窗、入户花园……”，市面上很多的赠送面积可能只是开发商营销中的一个小技巧，这些面积本就是购房者应该享有的。

    六合某楼盘宣称赠送入户花园，还有楼盘赠送大面积飘窗。这些赠送面积从哪里来？实际上都是产权面积计算过程中不计入面积或只计入一半面积的部分，是购房者本该拥有的面积，谈不上“送面积”。

    根据南京规划局发布且在2010年11月1日开始执行的《关于执行建筑面积计算规范的通知》，阳台、露台、挑台、飘窗、设备平台、建筑入口、走廊等在符合规定的情况下，都可仅计算一半面积或不计算面积。而这些，最后竟然成为了开发商宣传中号称的所谓“赠送面积”。

    “南京在售楼盘中，十个赠送面积的楼盘可能只有两三家楼盘是真正的赠送面积，其他多是幌子”，新景祥副总经理何晔表示。

    赠送面积不在合同里 验收后再加盖

    江宁一家楼盘将89㎡的面积做出四房，其中北面的两个小房间都是赠送面积。销售人员明确告诉购房者，这两个小房间的面积是不写在购房合同里的，而之后的房产证里面也不会有这两个房间的踪影。

    在签订购房合同的同时，开发商会和购房者签订一份施工装修合同，这份施工装修合同内容不但包括这个项目的精装修，同时还包含了北面两个小房间的统一浇筑施工。

    仙林东一家楼盘则会在购房合同之外，另外附加一个相关补充协议，写明赠送面积以及施工的相关说明。该项目将会延迟一个月时间交付，在项目整体验收通过之后，重新浇筑设备平台之上的赠送面积。

    据悉，赠送面积不写到合同里是大部分开发商的通用做法。何晔表示，这些面积在规划验收之前大多是不存在的，很多风险都要业主自己来承担。

    赠送面积缩水后 无凭无据很难维权

    笔者在采访中了解到，一家江北楼盘之前一直宣称有30%的赠送面积。但之后有购买该楼盘的业主发现，实际上的赠送面积并没有30%。该购房者购买房产的面积为96㎡，如果按照开发商之前的承诺，该套房子的赠送面积应该超过28㎡，而实际上，在购房者之后收到的户型图纸上可以看到，赠送的面积仅为18㎡左右。

    由于大多数的赠送面积只是开发商的一种承诺，赠送面积具体情况并没有写到相关合同里。如果遇到赠送面积缩水等情况，购房者对自己权利的主张就会比较困难。

    拿公用面积当赠品 开发商哪来这个权力？

    城东某盘，有三种叠墅户型赠送20-100㎡左右的花园面积，相关销售人员对这部分面积的由来含糊其辞。此外，也有楼盘的顶楼，在销售时候则会承诺赠送楼顶面积给购房者。

    姜志民律师提醒购房者，这种赠送面积存在相当大的风险。“楼顶面积、花园等，属于小区的公用面积部分，这部分面积开发商无权赠送。”姜志民表示，因为该部分面积购房者既不拥有产权也不拥有使用权，如果在赠送后，有小区业主提起诉讼，那么购房者很可能会面临败诉，并失去这部分面积。

    姜志民提醒购房者，在购房时，一定要通过原始设计图纸等资料仔细甄别赠送面积是否为公用面积。

    何晔同时表示，因为赠送面积很多为后续浇筑面积，不但可能存在采光以及质量上的弊端，另外相关赠送面积也很有可能会影响到自身或相邻房屋的正常使用，看似实惠，实际上可能并不像想象中那么美。