红五月”惨淡收场，终于有楼盘“坐不住”加大了优惠力度，连涨了24个月的南京房价终于走向强弩之末，业主频频围堵售楼处“维权”，二手房市场同样遭遇寒流……从火热到降温，楼市的转变不过短短半年。

    对于未来，市场的预期也并不乐观，潘石屹甚至放言，房地产就是即将撞上冰山的“泰坦尼克号”。

    在整体低迷的楼市背景之下，市场观望情绪渐浓，不少购房者表示“不买就是怕降价”，只有降到预期才会买。那么，纵观南京楼市，在近期最受购房者关注的热点微板块中，哪些区域房价有望调整，不妨等等再买？又有哪些板块的抗跌性比较强，可以现在就入手？《扬子楼市》对南京楼市热点微板块的供应、销售以及近期房价变化情况展开了全面调查，为购房者的置业投资提供参考。

    ■本报地产评论员 朱凌琳  金海亮  刘莉

    河西南部板块

    中小户型多了，价格优惠也能谈了

    抗跌指数：★★★★

    因为青奥大热的河西南部区域已经集中了海峡城、五矿崇文金城、南京汇金中心等多家楼盘。5月26日，海峡城时隔仅一个月后再次加推云璟湾最后一批房源，6、7号楼共355套精装房，户型为80-201㎡，均价与前一次开盘持平在21000元/㎡左右。355套房源一小时去化一半，揽金4亿，虽然成绩不错，但要知道放在之前，这家可是难买的神盘，买房人为求一房甚至要托关系打招呼。

    《扬子楼市》从售楼处了解的信息得知，现在全款买房可以优惠两个点，按揭一个点，就在去年下半年，该项目在售时曾对外宣称没有任何优惠。

    河西南部另一家楼盘五矿崇文金城已于4月底首开，开盘时打出了91折的高优惠，折后均价23500-24000元/㎡，也低于此前的市场预估价。

    网上房地产数据显示，今年截至6月3日，河西成交了2921套，可售房源量为4246套。6月，赶在青奥停工之前，河西会涌现一波上市潮，其中河西南部的五矿崇文金城将计划推出11、12号楼房源，面积90㎡的复式房源。南京汇金中心预计6月中下旬开盘，将推47-91㎡的公寓及部分写字楼房源。而海峡城在售最小户型为86㎡。想在河西买小户型的购房者可以好好挑一挑。

    项目名称   在售房源       优惠情况

    五矿崇文金城 在售面积90-142㎡，预计6月份推90㎡复式，折后2.35-2.4万元/m2 购房可享4个点优惠

    海峡城 在售房源面积80-201㎡,均价2.1万元/m2 全款98折，按揭99折

    环紫金山板块

    价格相对平稳 未来波动较小

    抗跌指数：★★★★

    5月5日，紫金华府首次开盘推出200多套房源，主力户型为97、114㎡，成交均价在2.1万元/㎡。由于定价合理，当天去化8成。5月28日，紫金华府再次加推39号楼65套房源，价格则出现了500元/㎡的上涨。

    除了紫金华府，目前紫金山周边仅有复地御钟山、招商紫金山1号等少量项目在售平层房源。

    接下来，复地御钟山将首次推出140㎡户型加快跑量，而此前项目最小的户型也在170㎡；纯新盘骋望云邸有望今年首次推出120-180㎡花园洋房。

    蓝风机构副总经理翁忠平表示，“城东环紫金山一带在售的楼盘依托紫金山资源，价格虽然高但一直走势稳健，涨幅远远小于有‘西贵’之称的河西板块，未来也不会有太大波动。”

    项目名称 在售房源 优惠情况

    复地御钟山 现有170、220㎡房源，均价2.7万元/㎡左右 全款98折，按揭98.5折

    招商紫金山1号 在售少量300㎡左右房源，折后2.1-2.2万元/㎡ 全款98折，按揭99折

    桥北板块

    成交略有回落，价格与前期持平

    抗跌指数：★★★

    5月，桥北仅有大华锦绣华城、弘阳旭日上城、江畔明珠广场3家楼盘上市，之前计划入市的威尼斯水城、天润城两家推盘大户先后“爽约”，实际上市量缩水。

    从价格上看3家楼盘的售价基本与前期一致，销售成绩较之前略有下降。其中一个楼盘于4月19日推出261套房源，面积95-137㎡，当日热销超7成；但5月24日的一次加推，204套房源只卖出了5成左右。

    “成交的回落主要是因为购房者的观望心理，买房人开始不着急下手，并不是说市场已经进入下滑通道。”合众联恒代理机构总经理程鹏指出，“如果市场真开始走下坡路，桥北的抗跌能力并不强，该区域的几个超级大盘由于拿地成本低，降价跑量的可能性还是存在的”。

    项目名称                    在售房源                   优惠情况

    威尼斯水城   现有13街区少量107-125㎡房源，均价10500元/㎡；  可享5000抵总价1%优惠，

    预计6月推12街区90-125㎡房源，10500-10800元/㎡  另有全款98折、按揭99折优惠

    大华锦绣华城 在售乐美颂三期C01号楼，面积78-98㎡，               现办理价值7000元团房卡

    折后11800元/㎡                              享20000元优惠

    珠江镇板块

    地铁线利好支撑，整体抗跌性较强

    抗跌指数：★★★★

    随着地铁10号线进入试运行阶段，珠江镇一跃成为南京最受关注的焦点板块。5月，珠江镇楼市仅有融侨观邸一家楼盘推新，85-130㎡精装房源，价格在1.4万元/㎡，与前期持平。

    值得一提的是，原先以1.3万元/㎡的价格出售精装复式房源的华府国际也从4月末开始推出116㎡的平层房源，9900元/㎡起，成交价在1万/㎡上下。而因临近10号线龙华路站曾一度喊出1.5-1.6万元/㎡高价的金盛田阳光青城，日前则计划以1.3万元/㎡的价格入市。

    程鹏表示：“受地铁10号线以及浦口新城的规划利好，珠江镇区域未来的发展前景还是非常好的。”新景祥常务副总何晔则认为，“整体珠江镇板块还是比较抗跌的，不过也不排除个别楼盘由于区域配套不成熟、或者定价过高而出现价格下调的现象”。

    项目名称 在售房源 优惠情况

    融侨观邸 在售10、11号楼精装房源，85-130㎡，14000元/㎡ 最高8000元享15000元优惠

    通宇林景雅园 在售126㎡房源，均价12900元/㎡ 全款98折，按揭99折

    南站板块

    城南中流砥柱 定价合理泡沫少

    抗跌指数：★★★★

    截至6月3日，城南板块认购945套，成交1581套，库存房源量1953套，板块新房供应量偏低。5月，城南板块认购1064套，成交660套，与4月认购346套，成交266套相比，认购量大涨718套，超200%的涨幅，成交量同步上涨，涨幅达148%。

    两个大涨的销售数据主要来自5月加推的两家楼盘——宋都南郡国际和万科九都荟。其中南站板块贡献不小。

    5月5日晚，南站的万科九都荟低调加推75套新房源，户型面积138、140、144㎡。第二天晚上，又紧跟加推了193套89、115㎡的中小户型。均价23000-24000元/㎡，继上批22000-23000元/㎡的首推房价上涨了1000元/㎡。连续两天的推盘，总体去化率达到了九成。

    相比首次开盘只针对老业主总价优惠5000元，此次开盘累计优惠最高可达4万元，这也是推动销售的关键所在。

    5月中旬，南站板块别墅盘宏图上水庭院加推了近30套叠加和联排别墅，从售楼处得到的消息，截至6月4日，新推的16套叠加别墅只剩下1套299㎡的户型，其他悉数卖完。

    5月30日，端午小长假之前，绿地集团南京公司在全市10处街头免费派发1万只粽子，其中100只粽子里“藏金纳银”，从粽子里吃到金银币的市民，还可到南京南站的绿地之窗售楼处领取额外的幸运大礼包。悄然间，南站板块另一家楼盘的营销大战已经打响。

    “南站板块自身和周边区域发展相对比较成熟，目前定价也算理性，所以受到市场认可，相较其他板块抗跌性要好。但目前这个区域商业配套尚有欠缺，前期商业定位也欠准，如果后期调整跟进，板块价值还会进一步显现。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华如此分析。

    项目名称 在售房源 优惠情况

    万科九都荟 在售89-144㎡房源，    纯商贷和全款

    均价23000-24000元/㎡左右    享3万元优惠

    宏图上水庭院 叠加别墅299㎡，2.1万元/m2    1到2个点的

    联排380-420㎡,2.4万元/m2    优惠

    仙林湖板块

    “裸奔”换成交，品牌盘贴身肉搏

    抗跌指数：★★

    仙林湖作为仙林最后一片正在火热开发的区域，自四年前走近买房人，就从未低调过，一旦区域内有个风吹草动，众楼盘立刻“提剑而上”，高调迎战，贴身肉搏也无惧。

    5月16日，区域内一家品牌楼盘率先行动，宣布精装改毛坯，均价从17500元/㎡降至14000元/㎡。此外，开发商还承诺退还老业主3500元/㎡的装修款。消息一出，当天就有20多套的认购量。时隔一天，5月18日下午，该项目再推14号楼108套房源，面积为90-95㎡的三房户型。

    就在其“裸奔”没几日，同区域另一项目开始跟进，推出214套房源，加推当天，最高优惠达到了16万元，折后均价14500-15000元/㎡之间，而之前高层房源折后均价为1.6万元/㎡。

    “仙林湖房价前期上窜过快，而且区域内产品有同质化倾向，当学区、商业配套等利好出尽之时，价格调整也就在意料之中了。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华分析。

    不过，以价换量的举措还是行之有效的，在仙林湖板块的发力下，5月仙林认购了455套，相比上月提升了四成多。

    项目名称   在售房源       优惠情况

    保利罗兰春天     本月将推152套，88-132㎡    限时推出一成首付

    预计1.4万元/m2

    金地湖城艺境 将加推22号楼，216套  待定

    面积86-118㎡,价格待定

    高科荣境 在售21、25号楼118-142m2 21号楼全款88折,

    房源，折后1.7万元/m2左右 按揭89折

    25号楼全款86折,

    按揭87折

    下关滨江板块

    龙湖杀入，滨江开发进入新时期

    抗跌指数：★★★★

    虽然5月城北原下关区仅有复地新都国际一家楼盘上市，价格也由前期的19700元/㎡上调至2万元/㎡左右，但仍然在5月的淡市中取得去化7成的好成绩，这也是复地新都国际继4月末“日光”之后再次创下销售佳绩。

    热度最高的原下关滨江区域依旧是5月城北最具看点的板块。目前，原下关滨江区域的长江峰景、天正桃源等盘大多进入销售空窗期或者尾盘销售阶段，市场供应量非常有限。

    不过本月，世茂外滩新城有望推出660套房源上市解渴。

    而随着龙湖地产的入驻，下关滨江区域将迎来新的发展机遇。

    业内人士认为，龙湖的进驻，意味着原下关滨江老城改造的二级开发将进入实质启动阶段，滨江区域将成为主城最后一块“潜力之地”，整个板块抗跌性较强。

    项目名称 在售房源 优惠情况

    世茂外滩新城 6月将推110-180㎡房源660套                    待定

    迈皋桥板块

    多家“地王盘”将上市，想涨没那么容易

    抗跌指数：★★★★

    5月，迈皋桥片区迎来了三金燕语庭和通宇林景御园两家楼盘入市。365监测的数据显示，4月，三金燕语庭在售的136㎡房源，由于户型偏大，售价仅为14880元/㎡，5月新推的80-136㎡房源，价格则达到15300元/㎡；通宇林景御园也由前期的17000元/㎡上涨至17500元/㎡。

    不过，迈皋桥区域最受关注的还是多家扎堆的“地王盘”。据了解，恒大翡翠华庭、悠山醉月等多家“地王盘”均计划于下半年集中上市。蓝风机构副总经理翁忠平表示，“按照土地成本，这些地王盘要卖到2万元/㎡以上，但从目前市场情况来看，可能会盘整到1.7-1.8万元/㎡，面临的困难比较大。”程鹏也认为，这些“地王盘”必须制定一个能够撬动市场的价格才能顺利解套。

    对于该区域的发展，翁忠平提出自己的担忧，“受制于落后的规划，短期内迈皋桥这一带的城市面貌很难有大的改变。虽然价格不会面临太大的下行风险，但今后的上涨动力会明显不足。”

    项目名称 在售房源 优惠情况

    通宇林景御园 在售87-141㎡房源，17000-17500元/㎡ 全款98折，商贷99折优惠

    大发燕澜湾 在售270-344㎡尾房，折后8890元/㎡ 可享受3万抵30万优惠

    麒麟新城板块

    “带头大哥”发力，下行风险不大

    抗跌指数：★★★

    5月暂时“沉寂”的麒麟新城也会在本月热闹起来。中海国际社区计划大手笔推出1200套高层房源，价格将在13500-14000元/㎡，与首次开盘时相比涨了500-1000元/㎡。同时中海还有280套花园洋房产品上市，面积120-180㎡，成交价将达1.8万元/㎡。

    此外，一街之隔的启迪方洲也将有望再次推出82-127㎡房源，价格在1.4万元/㎡，基本与上一批售价持平。

    翁忠平判断，随着上市量的增加，本月该区域的认购和成交将继续增长。“麒麟新城是目前距离主城区最近的新板块，加上宁杭二期的改造，有轨电车的建设，与主城距离也越来越近，发展前景也比较乐观。在楼市整体下行的形势下，区域房价可能有所回落，但不会太大。

    项目名称 在售房源 优惠情况

    中海国际社区 本月加推120-180㎡花园洋房， 待定

    1.8-2万元/㎡；预计6月底7月初

    推80-160㎡高层，13500-14000元/㎡

    九龙湖板块

    快速增长后现调整，优惠大战此起彼伏

    抗跌指数：★★

    热火朝天的2013年，南京楼市各大板块房价齐涨，其中江宁板块更是一举完成了从刚需到“高富帅”的惊人转折。

    作为江宁的热点区域，品牌云集的九龙湖板块去年更是高歌猛进，精装房价一度飙到近1.8万元/㎡，毛坯价位也普遍在1.4万-1.5万元/㎡左右，加上一些楼盘上市户型越来越大，让刚需们只能望房兴叹，将目光转向南江宁。

    近几个月的九龙湖板块也和其他片区一样，感受到了市场的寒意，开盘能卖七成就已经算相当不错的成绩了。

    面对销售压力，作为价格标杆的九龙湖板块也悄然间成为促销优惠的排头兵，上半年推房的项目开始纷纷主推刚需中小户型，同时品牌楼盘的优惠力度也在不断加大，继“一成首付”之后，5月下旬，区域内一家楼盘抛出了“清凉湖底价”，特价房14900元/㎡起售，同时还给新老业主补贴8万元车位抵用券，端午小长假期间推出了部分精选房源。

    位于九龙湖区域另一家高端楼盘针对少量大户型房源给出了“一口价”11000元/㎡销售的大幅优惠，之前的售价为14000元/㎡。

    “过去两年，九龙湖增长的速度过快，使得房价与其各方面的配套设施严重不匹配，房价是被透支的，所以市场一旦转冷，定价或产品定位不合理的楼盘会最先在销售上得到体现。”一位熟悉九龙湖板块的业内人士表示。

    项目名称 在售房源  优惠情况

    新城玖珑湖 面积89、117、135㎡，   买房送8万车位抵用券，

    精装折后价约1.7万元/m2  部分特价房14900元/㎡起

    藏龙御景 218-327㎡大平层房源   端午节251㎡大户优惠3000元/㎡

    精装均价1.9万元/m2

    保利中央公园 93、95、128㎡，折后均价   零首付，定金5万即可签约

    17500元/㎡，精装交付    首套明年3月30日前付满3成

    万科金域蓝湾 在售高层115、137㎡

    10号楼均价18000元/㎡

    15、18号楼17000元/㎡  无

    江宁大学城板块

    刚需重地，小的紧俏大的难卖

    抗跌指数：★★★

    从九龙湖片区再往南的大学城片区，2013年之前，因为板块内的房价普遍在万元以内，而被称为江宁的“价格洼地”。然而经过去年一年的上涨，大学城的房价也呈现出“脱刚”的节奏。

    4月20日，大学城板块的华菁水苑开盘推出最后两栋楼，单价约为10300元/平方米，这也是该区域内最后一个均价“破万”的楼盘，且开发商未给出任何优惠。从销售情况看，总价较低的小户型基本售罄，而总价较高的大户型滞销。

    由于大户型难卖，大学城片区的协众水岸风华、骋望骊都等项目，上半年都曾推出过“特价房”，比正常房源的售价优惠了800—1500元/平方米。

    近期的大学城板块，最受瞩目的还是央企大盘保利梧桐语。就在5月份，保利梧桐语打出“全城抽水机”的广告，“脱去”精装“外衣”后毛坯均价只有11000元/㎡。

    区域内的一家楼盘的营销负责人表示，整个大学城片区相对江宁其它片区来说价格仍是较低的，因此大跌的空间并不存在，“不排除有些楼盘为了清盘或是业绩要求而给出优惠以有利于跑量。”

    项目名称         在售房源                 优惠情况

    骋望骊都 精装科技大平层152-236㎡，     少量158㎡特价房，

    均价13500元/㎡；220-280㎡    12000元/㎡起

    精装叠院总价260万起

    保利梧桐语 预计6月上旬推68-125㎡房源，    本月限时推出

    价格待定  一成首付

    华菁水苑 在售123㎡大户型              购房无优惠 

    均价10400元/㎡

    万裕 主要去化大户型 113-165㎡， 136—165㎡户型

    龙庭水岸 折后价11300元/m2      1万最高享10万优惠