河西作为南京最受瞩目的新城区，历经10年，必然要进入下一轮的发展。从地理位置上说，河西受北部老城区的限制，西部天堑长江的局限，以及东部南部新城的制约，唯有向南部发展。

    庆幸的是，河西南部拥有目前最为高规格的规划，在青奥的核心重点下统一政务区、商务区、滨江风光带、中心商务带、秦淮新河休闲带等众多资源，站在一个全新的制高点，成为全面超越北部、中部的新城核心区，领御河西新十年的发展。

    热点回顾

    河西南部今年将有五大纯新盘亮相，分别是：五矿崇文金城、升龙汇金中心、升龙天汇、正荣润峯和河西南部G09地块。

    值得一提的是，河西南部G09地块是目前片区楼面地王。该地块本归奥体建设所有，后因国企被逼退市，拥有河西南部G09地块的奥体建设子公司奥信被佳兆业收购。而佳兆业在收购过程中，承担了奥信连带地价在内的34.8亿元债务，导致G09地块的楼面价从原先的11124元/平方米涨至14500元/平方米，成为河西南部新的地王。此前河西南部最贵的地块是正荣集团在2013年10月16日以31.2亿拿下的G63地块，地价为13419元/平方米。

    佳兆业高价拿地后，有业内人士表态：‘佳兆业以接近1.5万/平方米的价格拿下G09地块，今后至少要把房价摊高到2.5万/平方米以上，才能盈利，而目前河西南部唯一在售楼盘海峡城才卖2万元/平方米，佳兆业首次进宁有点冒险。‘

    该业内人士的担忧不无道理，河西南部是否能卖到25000元/平方米也成了最大的悬念。

    现在，五大纯新盘中，五矿崇文金城的售楼处已在日前公开，预计五、六月份入市，户型为90-140平方米，毛坯均价初步定在25000-26000元/平方米。与此同时，正荣润峯的相关负责人向记者透露，正荣润峯将走改善路线，精装标准借鉴福州地标级建筑世欧王庄。由此推断，河西南部房价到达25000元/平方米可能性极大。

    从最新的河西规划，不难看出河西南部超越北部、中部的规划格局显露无遗，河西南部将成为政治、商业、商务、交通、人文、生态、人居7大中心合一的新城市中心。

    政务方面，除建邺区政府、南京市政务服务中心已进驻河西外，河西南部还规划有“南京中心”，将形成新的南京市政治中心。商业方面，根据规划，河西南部将以“江东路综合服务带+青奥城+鱼嘴商圈”点、线、面立体规划多城市综合体，全面超越北部和中部的点状、传统商圈；商务方面，河西南部首排商务区（汇金中心）、鱼嘴超五星CBD商务区头尾呼应，驱动南部商务升级。

    交通方面，河西南部更是掌控立体交通、多路网，便捷通达全城，地铁12号线、地铁7号线，直达南京南站、桥北、仙林；同时8条城市主干道、电动汽车公交、滨江滨河建慢行系统、10层楼高地下空间等立体交通的成型，交通等级将超越河西北中。此外，文化教育、医疗、休闲配套方面更是全面升级，独占金陵图书馆、江苏大剧院，文化登顶河西；南外等近40所学校、医疗，生活优越无二；规划多重绿化、休闲配套，将打造国家低碳示范区。

    发展商 群雄逐鹿

    相比幸运的升龙、五矿、海峡城、正荣、佳兆业等房企。还有更多大腕级房企曾参与河西南部土地竞拍，包含央企、上市企业和品牌房企等。一方面由于河西南部无缝对接河西中北部，另一方面河西房价的极速“上蹿”，导致河西南部地块成为发展商争先追逐的“香饽饽”。

    但是，拿地代价也不小，目前河西南部代表楼盘海峡城的均价也就在2万元/㎡左右，正荣润峯楼面价就高达13419元/m2，而佳兆业接手奥体建设地块后，楼面价更是飙至14500元/m2。核算建筑、人力等成本后，预计未来河西南部项目的售价将高达2.5万元/m2以上。

    河西南部某楼盘曾透露，他们卖得实在“太火爆”，一心想要将价格上扬，却始终无法核价成功。 

    产品打造上，与传统河西流行的大平层不同，河西南部主力户型多在140㎡以下的改善型房源，对于首置、首改的购房者来说是很好的消息。

    购房者

    出手良机

    对于购房者来说，此时或正是出手良机。一来政策的紧缩，导致目前河西南部楼盘价格涨幅有限，二来参照距其不远处的仁恒江湾城价格，未来几年内价格或将逐步靠拢。对于投资客来说，短期内将有明显的涨幅。

    有人算了一笔账，若以购买目前100㎡，单价20000元/㎡，总价200万的房源来说，未来2-3年内，房价必将向25000元/㎡靠拢，年盈利率将达25%以上。

    居住环境来说，河西南部多条水系环绕，自然环境优越。同时，中央公园、绿博园、青奥公园、文化艺术中心等绿地公园使河西南部更具生态价值。同时，河西南部众多的在建学校、医院、商业等设施，未来将不输给“新街口”。

    河西南部在售、预售楼盘一览

    项目名 产品类型 单价      预计推盘时间 地址

    海峡城 80-200㎡住宅 约21000 2014年5月 扬子江大道399号

    五矿崇文金城 90-165㎡住宅 待定 预计2014年4、5月 建邺区河西南部21-5号地块

    升龙天汇 85-144㎡住宅 待定 待定，年内上市 建邺区河西南部26-4号地块

    正荣润峯 待定 待定 待定，年内上市 建邺区河西南部27-1号地块

    南京汇金中心 48-89m2酒店式公寓 待定 首开时间待定 江东南路以东，江山大街以南

    业内专家

    对于大幅溢价拿地，业内专家形成了两种不同的观点。有部分人士担心，过高的地价将直接导致过高的房价，虽是热点板块，但从性价比上说，难和江宁、江北相比，因此难以吸引刚需、首改购房者。同时，高端购房者则更愿意选择成熟的老河西、城中等片区。

    更多专家认为，河西南部无缝对接老河西，而河西中北部几乎开发殆尽。更高规格的规划是支撑房价最大的因素。至于江宁、江北，地价有的不到3000/㎡，贵贱不一，难和整体性非常强的河西南部媲美。因此，河西南部房价向中北部靠拢是市场规律，“该涨就要涨”。

    ■策划：发现传媒  撰稿：钱峰