■本报地产评论员 刘莉 方力卓 金海亮

    2011年，在《扬子楼市》专题“所有人问所有人”第一季里，人们最关心的是南京房价降了多少？什么时候会降到位？如今在我们的第二季里，“降价”问题依然还是最大的热点。

    但是变化依然存在：第一季里，有人问限购之后去哪边买房；而在第二季里，已经有人在考虑在哪里买房移民。

    三年的时间里，不论是购房者本身，还是这个火了很多年的房地产行业，都在经历成长的蜕变。市场的喧闹依旧，但是内核在渐渐地发生改变。

    杭州、常州降价的真相究竟如何？对于楼市的未来，开发商们还是那么自信满满吗？本期《扬子楼市》将关注当下热点，为您探求未知领域。

    杭州和常州是否真的存在降价潮？

    “暴风雨”问方明、许总

    马年开始没多久，楼市到处是风声鹤唳，先是杭州爆出一楼盘“楼王”跳水，多个楼盘跟风，紧接着常州也吹出风声，说有楼盘降价五成左右。我想知道，杭州、常州的降价究竟是真是假？到底降了多少？是不是确实存在降价潮？

    方明、许总答“暴风雨”

    杭州马年“第一降”的楼盘叫德信北海公园，是208套尾房清盘，推出的房源和价格还是比较实诚的。德信在北海公园降价的同一天还在拿地，应该说，它的降价主要源于多个项目同时开发并大举拿地，是基于加快现金流的战略考虑。而跟进降价的天鸿·香榭里，开发商规模不大，在杭州只开发了这么一个项目，确实存在着财务压力。之后听闻也有其他楼盘在跟风推进特价房，这和杭州楼市供应量巨大有关。不过，刚需小户型今年的去化应该都不会太差，而中高端物业的压力会比较大。

    常州降价的那个楼盘之前销售均价13000元/㎡，降价后的均价为8000元/㎡，从数字上看，确实很令人震撼。不过，我们发现，降价的房源位置其实不如前期售价13000元/㎡的房源，被网络风传的5380元/㎡的起售价，其实也只有这么一套。像这个项目如此大幅度的降价应该说还是个盘行为，因为开发商之前不是非常了解常州的市场，定位太过高端，远超周边7000多元/㎡的价格水平，导致其开盘近半年只卖出了10套左右，因此进行价格调整是必然的。整体来看，常州在售楼盘最近的价格大概是涨跌各半，涨得多的今年涨了大约1000元/㎡，但也有近半数楼盘推出了一些特价房或进行“一口价”促销，相信今年的常州市场会更加理性。

    去年至今 南京哪个板块涨得最疯？

    Simon问张君

    在去年至今的这一波上涨潮中，上涨速度最快的是哪个区域哪些楼盘？涨了多少，为什么会这样？今年最有上升潜力的区域在哪里？

    张君答Simon

    南京中原地产DRC监测数据显示，从2013年2月到2014年2月，南京楼市各大板块的房价水平全线上涨，不过就具体板块的涨幅而言，这一波上涨潮中，传统刚需板块可谓涨势凶猛，以惊人的上涨幅度将河西、城中、城东等“高帅富板块”抛在了身后。

    仙林板块去年2月的成交均价为12586元/㎡，今年2月已经飙升到17326元/㎡，涨幅高达37.66%。该板块的仙林湖片区因为学区、交通等配套利好的促进以及土地市场的火热，在过去一年里上涨势头明显，保利罗兰香谷、万科金色领域去年年初销售的房源价格还在13000元/㎡左右，而现在仙林湖在售楼盘的价格与一年前相比，每平方米已经普涨了四五千元左右。

    近几年来一直是刚需成交主力的江宁板块也在脱刚的道路上疾速前行，成交均价目前已经达到了13302元/㎡，与一年前相比，涨幅高达12.9%。

    涨幅超过10%的还有城南和城北板块。其中，奥南片区的金地自在城、金域华府去年上半年的售价还都在万元以下，现在整个奥南都已经破万。

    另外，刚需们青睐的江北板块一年来的成交均价涨幅也达到了9.45%，珠江镇片区和桥北片区都有较大上涨，比如珠江镇的中海万锦熙岸，去年2月的销售均价在9600—9700元/㎡，去年年底时推出的房源已经上涨到12800元/㎡。

    受资金面影响，预计南京今年房价将小幅上涨，其中河西、城南、城北的房价最有上升潜力。

    如果楼市转冷，领降的“排头兵”会是谁？

    袁帅问翁忠平

    近期南京楼市流言四起，甚至一度惊曝河西某知名楼盘可能放水，虽然最后证明是谣传，但是这一传闻说明了什么？如果南京楼市出现降价的情况，哪个片区哪些楼盘最可能“领降”？

    翁忠平答袁帅

    近期降价传闻不断，反映的是市场的期待。马年开局后，全国多地的楼市降价潮就像一阵风一样吹来，而南京的购房者以及部分业内人士势必会把南京楼市和外地市场联系起来。与此同时，目前南京局部地区的个别楼盘，确实已经存在着一定的销售难度，卖得并不好，开发商想要回笼资金，就只有调整价格。

    “信心比黄金更重要”，接连不断的降价传闻，会影响到市场各方对未来的预期。今年的南京楼市，价格上预计还是会出现微幅上涨，因为物价局对定价涨幅有严格的限制，开发商只要放弃涨价的冲动，把价格涨幅控制在合理范围内，上市量就能得到保证。等到年中，市场上大量新房源会推出来，而购买力却因为高位运行的房价受到限制，那么，下半年的市场有可能会转冷，成交量很难重现去年的辉煌。

    如果说今年南京楼市会出现降价风，那么我个人认为，最有可能出现调整的将会是江宁的九龙湖板块以及仙林的仙林湖板块。从去年到今年，这两个板块不满一年已经甩掉了“刚需”的帽子，普通工薪阶层都承受不起这里的房价了。另外，一些定位不准确、产品没有吸引力的楼盘，也有可能通过牺牲价格来换取销量。

    不动产登记对买房人有啥好处？

    程先生问李智

    听说今年6月底前要出台《不动产统一登记条例》，国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点。《不动产统一登记条例》实施后，对买房人有何实际影响？会让火热的楼市降温吗？

    李智答程先生

    在不动产登记之前，政府对公民的房产情况并不能完全掌握，如部分以前公房分配的房产未做登记，还有房屋拆迁后没有及时注销的情况都存在。不同城市居民房屋持有情况不同，差别到底有多大，并没有数据可循。

    不动产登记所获取的数据资料将完整、准确地反映出每个城市的实际情况，有利于盘清城市的存量房源，为未来实行城市差别化调控提供基础数据支持，提高调控的精准度，也促使楼市长效调控机制逐步形成。

    我个人认为，买房人关心的房价并不会因为登记发生大的变动，登记的影响是逐步释放，如果登记执行时间越长，对市场影响会越小，甚至这个影响会被市场逐渐消化。而如果伴随登记出台后续政策，对楼市的影响将会加大。目前在没有新的政策出台的背景下，供求关系仍然是影响房价的最重要因素。

    不动产登记对购房者还是心理上的影响，现阶段对购房行为还不会造成直接影响。举例来说，这种影响力度应该不及现阶段银行信贷紧缩的影响更大，后者直接提高买房成本，这是马上能感受到的。

    （下转C4版）