■本报地产评论员 刘莉 方力卓 金海亮

    精装标准评估可操作性有多大？

    蚂蚁窝问堂杰：

    最新出台的南京楼市调控政策中，要求开发商在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，并由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

    请问，精装标准评估的可操作性有多大？一般开发商号称5000块的精装标准，实际上花多少钱就可以做到？

    堂杰答蚂蚁窝

    针对装修价格评估，我的看法是可操作性偏低。

    评估精装修成本主要包括两方面，一方面是材料成本，另一方面是人工成本。开发商在精装修过程中的原材料大多数是集中采购，进货渠道的不同涉及到的差价非常巨大。因为是集中采购，开发商在采购过程中，常常拥有非常大的议价空间。而在人工成本方面，集中装修与单户装修也存在相当的价差。

    与此同时，精装修的成本还与设计有关，是简洁实用的装修设计还是欧式繁复的装修设计？这两种装修风格，也决定了精装修成本的高低。其中的成本差异也比较微妙。

    这几方面的差距，评估机构很难有具体的标准去衡量。我们装修行业的共识是，开发商做精装修一定有水分。比如之前很多开发商做精装修都是为了绕过限价的限制，增加利润率，其中的水分可想而知。

    当然，根据一定的行业规范，以及对该行业的深入了解，精装评估还是可以做的，但误差一定会存在，就看怎么控制了。

    现在我们看到的开发商精装修报价，一般公布的是非集中采购、单户装修人工成本的价格标准，这个报价与开发商的实际成本价一定存在差距，这个差距目前来看最少相差30%。比如一般开发商号称5000元/㎡的精装标准，一般用3500元/㎡就可以做到。

    楼盘搞个样板间要花多少钱？

    姜敏问程鹏

    很多买房者会被精美的样板间所吸引，甚至可能就因为这个原因而下单购房。请问开发商进行样板间装修，一般要花多少钱？南京在样板间装修上花钱最多的是哪个楼盘？

    程鹏答姜敏

    开发商一般还是比较愿意在样板间上花钱的。

    如果一个项目是精装修项目，项目样板间的装修基本上就会按照精装标准来做；如果一个项目是毛坯交付的话，样板间的装修标准基本上会在3000-4000元/㎡左右。当然，因为开发商集中采购的原因，实际费用可能会比精装标准要低一些，但成本最低也要3000元/㎡左右。这样算下来，120㎡的房子，按3000元/㎡的精装标准，也要36万了。

    这只是硬装部分。为了让样板间看起来更精美，开发商在软装部分的投入同样不会手软，一般最少也要10万-20万左右。实际上，很多开发商在软装上的花费都要到几十万的样子。硬装加上软装，一套120㎡的房子算下来，样板间装修起码要50万以上。这还是最低限度。

    有些项目样板间的装修则更为豪华。以雅居乐为例，在样板间的投入上非常大手笔，很多做法甚至超出想象。雅居乐滨江国际一套样板间的装修起码都要在100万-200万元左右，这还不包括软装。加上软装的话，大概就要有200万-300万。

    不过最舍得花钱的项目要数别墅项目，一来面积大，二来档次高。在南京，据我所知别墅项目云深处在样板间装修上最为奢华，一套总价8000万的别墅样板间，装修总价就要达到500万左右。

    买房移民究竟靠不靠谱？

    Xqy_nj问洪叶

    现在海外买房越来越火，国内一套公寓房的钱在国外甚至能买到一套有装修带家具的Townhouse。通过买房移民，究竟靠不靠谱？最少需要花多少钱？从投资角度看划得来吗？

    洪叶答Xqy_nj

    我们所说的移民是指取得该国的永久居民权，与拥有该国国籍仅差一步，一般是能不能行使选举权与被选举权的差别。

    每个国家对于买房移民的规定都不同，一定要清楚这一点。比如在塞浦路斯购买30万欧元的房产，就可以申请一次性拿到永居权；在希腊购买25万欧元的房产，获得的只是5年的长期居留权。这里要特别注意，长居不是永居，5年期满需要续签，如果政府当局对于移民政策收紧，即便已经拥有房产，也可能不再续签居留权。另外，不少国家在外国公民申请获得永居权之前，对于之前年份实际居住都有要求，有的国家对居住时间精确到天，少住一天就会影响到永居权的申请。

    目前，通过买房移民获得永居权花费最少的国家是塞浦路斯，而且塞浦路斯大多在售的是期房，房款可以分期支付，在房款支付到2/3左右时，就可以申请永居权。对于关心孩子受教育状况的买房人来说，塞浦路斯实行的是英联邦教育制度，学分为欧盟国高校认可。但需要注意的是在当地虽然可以买房但不允许工作。

    从受惠人数来说，目前，葡萄牙买房移民可享受“一人投资，三代受益”，按照一般家庭的结构，三代7口人都可以获得永居权。在该国买房移民的门槛是需要购买50万欧元的房产。

    需要提醒的是，现在世界经济正在缓慢复苏，一些原来可以买房移民的国家可能会提高门槛或者关闭这一移民通道，所以，务必清楚了解所有政策后再做抉择。

    地铁新线开通前 在哪买房最有投资潜力？

    小孔问张辉

    8月青奥会前，南京将开通三条地铁新线，其中，地铁10号线可能最快5月底就开通，宁高城际一期（机场线）和宁天城际也计划在今年6月运营。我今年正好有购房计划，想了解地铁新线开通前，我在哪个区域购房投资潜力最大？距离地铁站多远算是“地铁盘”？

    张辉答小孔

    地铁新线的开通，最受益的地区应该是地铁可以通达的外围区域，因为外围区域多存在距离市区偏远、交通不便的状况。地铁的通达，对区域交通改善的作用将十分明显。

    地铁10号线开通后，受益最大的要属浦口珠江镇区域，不仅快捷而且也没有来回的隧道费。

    机场线的开通，不仅禄口区域受惠，将军大道一带也将受益，原来将军大道并不靠着1号线南延线的站点，机场线开通后，所设的翠屏山站、佛城西路站正好满足了这一带居民的出行要求。

    六合显然是宁天城际新线的最大受益板块。地铁新线的开通并不会马上拉升房价。早在新线规划披露后，受利好辐射的区域房价中其实已经加入了交通利好的预期。直至正式运营前，这种利好大约已释放了7-8成，真正开通后，房价并不会立马见涨。

    目前距离地铁站多远算是“地铁盘”并没有定论。我个人认为，地铁下来步行的舒适距离为0.8-1公里，也就是距离地铁步行10-15分钟到达，可以称为“地铁盘”。在河西、仙林等大量配备了公共自行车的区域，距离可以放大到2公里的区域。