承租人欲提前解除租赁合同，按照签订的协议规定提前两个月通过手机短信形式进行告知，是否有效？近日，苏州市中级人民法院二审审结一起租赁合同纠纷，认定承租人以短信方式通知出租人解除合同符合双方合同约定,租赁合同解除日期以短信收到之日确定。

    通讯员 宋华俊 陈斌 实习生 於苏云

    ■租房纠纷

    承租人提前两月发短信欲解除租约,房东未回应

    2011年3月,苏州某电脑公司向朱女士租赁一套房屋。双方协议约定:租期三年。双方还约定,在租赁期内任何一方提前解除合同,均应提前两个月书面通知另一方。合同签订后,双方依约履行,电脑公司支付租金至2013年8月31日,支付物业费至2013年12月31日。

    2013年6月23日,电脑公司指派员工向朱女士发送数条短信,确定双方租赁关系于2013年8月31日解除,未获朱女士回应。4天后,电脑公司邮寄退租通知书至朱女士身份证地址,但该邮件被退回。8月20日,电脑公司再次以网上搜索到的朱女士办公地址邮寄退租通知书,朱女士于次日签收该邮件。8月23日,电脑公司搬离。随后,电脑公司诉至法院,要求朱女士归还租赁保证金及多支付的物业费。

    ■双方激辩

    合同解除时间,到底怎么算?

    该案焦点在于,解除租赁合同时间以什么为准。房主方认为,应以实际收到书面通知时间为准。电脑公司虽以短信、电话、邮寄方式通知朱女士,但均未能有效送达。朱女士实际收到电脑公司书面解除通知的时间为2013年8月21日,故相应租赁合同解除时间为同年10月21日。因此,电脑公司需支付2013年9月1日至10月21日期间的房屋租金及物业费。

    而电脑公司方认为:租赁合同解除时间以短信发出通知时间为准。

    ■二审判决

    以手机短信通知时间为准退费

    一审法院经审理认为,租赁合同解除时间以实际收到书面通知时间为准,所以判定电脑公司支付2013年9月1日至10月21日期间的房屋租金及物业费。

    电脑公司不服一审判决,向苏州市中级人民法院提起上诉。近日,苏州中院作出终审判决:撤销原审判决,改判朱女士返还电脑公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业费。

    ■法官说法

    手机短信具有书面通知效力,但有一定适用范围

    以短信方式进行商务沟通具有便捷性、易保存性等优点,但是人们往往对短信的法律效力存有疑虑。根据我国《电子签名法》的相关规定,手机短信属于典型的数据电文,系我国《合同法》规定的书面形式。以手机短信发送通知具有书面通知的效力,当事人不得仅因其采用手机短信而否定短信内容的法律效力。

    但是短信的适用具有一定的范围,并非所有的民事行为均能通过短信方式进行意思表示。

    根据《电子签名法》的相关规定,短信方式不适用涉及婚姻、收养、继承等人身关系的文书;不适用涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书;不适用涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的文书;不适用法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。