近日，市民张先生向扬子晚报96096新闻热线爆料称，位于南京麒麟街道的启迪方洲楼盘明明4月份就拿了预售许可证却迟迟不开盘，已领证的有200多套房却只拿出1/4来销售。住建委产权市场处的工作人员明确表示此行为违规：“按照南京现行商品房预售政策，凡楼盘在领取销售许可证之后，必须在10日内开盘并一次性公开所有房源。售楼处也必须对所有房源的销售进度进行公示。”

    A 探访：不见预售证没有进度表，一幢楼只推中间户型

    “这家楼盘在卖其中一栋楼的中间小户型，东西边户的大户型说还没有开。”这位张姓市民觉得很是奇怪，他说，自己最近因为买房，也看了不少楼盘，像这种一幢楼只卖其中一部分的楼盘还是第一次遇到。“自从看房后，售楼员又是短信又是电话，催问我何时定下来买房，但他们却又不给我看全部的房源，只让我看其中一栋楼中间的小户型。”接到读者反映的情况后，记者借以买房者的身份来到南京麒麟板块这家叫做启迪方洲的楼盘。偌大的售楼处，现场看房人寥寥。置业顾问带记者看了项目沙盘，并告诉记者现在在售的是智园5号楼86平米的“2+1”户型，“现在除了部分中间楼层，从一楼到顶楼，可挑选的房源还是很充足的。”置业顾问这样介绍。

    当记者询问是否有大一点的户型时，她表示东西向的边户是127平米的大户型，因为还没有开盘，所以都还有的挑。“没开盘是还不能买吗？”记者询问。“其实也不是，现在你要买也能买，只是大户型还没有正式开盘，预计在本月底和6号楼一起推。”置业顾问介绍。当记者表示对6号楼的位置更感兴趣时，置业顾问表示，但目前还没有开盘。她劝道：“5号楼的整体价格更低些，房源挑选余地还很大，没必要等6号楼开盘。如果你担心优惠幅度没有开盘当天大的话，我也可以帮你争取，最终拿到的优惠应该跟开盘当天差不多。”记者在该项目的销售现场，并没有看到这两幢楼的预售许可证，也没看到销控情况公示表。

    B 调查：推盘犹如“挤牙膏”，实际有大量房源可售

    记者在网上房地产查看到了启迪方洲智园5号和6号楼的《商品房预售许可证》，领证时间都是4月21日，编号分别是“宁房销第2014200041号”和“宁房销第2014200042号”，许可证上并未对同一幢楼的房源进行分割。南京市住建委产权市场处的工作人员明确表示：“按照南京现行商品房预售政策，凡楼盘在领取销售许可证之后，必须在10日内开盘并一次公开所有房源。售楼处也必须对房源销售进度进行公示。”如果存在捂盘，市民可以向相关部门投诉举报。

    记者在网上房地产又查看了智园5、6号楼的成交状况，分幢成交信息显示，6号楼入网总套数112套，可售套数112套，认购与成交均为0。5号楼入网总套数112套，至今只成交了15套，认购3套，并且已销售的18套房都是86平米的中间户，56套127平米的边户一套未卖。网上房地产的成交信息也印证了售楼员此前介绍：5号楼目前只推出了中间的小户型，而6号楼自4月21日领证已快两个月，至今仍未开盘。一次拿出一幢楼的部分房源销售，对于启迪方洲而言，今年已经不是头一遭。4月25日，365地产家居网开盘直击带来的信息显示，“启迪方洲4月25日加推7号楼部分房源，共52套房源，面积82-127㎡，均价约14000元/㎡。”而据查询到的《商品房预售许可证》的信息显示，7号楼在4月8日就整体拿到了预售许可。

    C 分析：大批量推房，开发商可能担心销售成绩会很难看

    为何一幢楼会分批销售？拿到预售许可后为何又迟迟不开盘？“目前的市场行情已经转变，不再是卖方的天下，分批销售是为了去化率的好看，比如一幢楼有100套房，全部拿出来，只卖了30套的话，去化率只有3成，但要是拿出50套，同样只卖了30套，去化率就有6成了。”一位开发商人士分析。他表示，去化率的多少会直接影响潜力客户的购买信心，正所谓越抢越买，越卖不动越难卖。该人士表示，两幢楼同时拿了预售许可证却有一幢楼迟迟不推盘，直接原因也是因为项目蓄水客户有限，销售停滞不前，推盘信心不足。如果按照开盘规定按时推盘的话，总推盘量比较大，销售成绩会更难看，所以只能捂盘不卖，这与牛市的捂盘惜售大相径庭。“以往认筹客户数量大，开发商有保留地推盘，目的可能是为后期涨价‘捂盘’，但现在行情下，意向客户少了很多，一些楼盘如果本身硬件条件不足够好的话，大批量推房，市场不买账，根本不存在捂盘提价的空间。” 扬子晚报记者 宋南飞