个案资料

南京石先生27岁，目前遇到困惑是：在买婚房计划上，与父母在时间上产生分歧。

  1.石先生计划：石先生和父母现有2套房，都在父母名下。他们现居南湖70平方米老房。另买了江北明发滨江130平方米新房，位于3号线地铁口，只过节去小住，未来是父母养老房。石先生计划3年后结婚，现看中奥体新房（期房），拟作婚房，两室套约220万。他打算以120万卖掉老房，拿到后100万付首付买新房，20万装修；贷款120万。

  2.父母计划：认可该方案，但希望等两年，因5年后才退休。目前三人均在奥体上班，如卖掉老房得租房太麻烦。但石先生担心奥体房价涨得快，而老房子没升值空间，到时置换压力更大；且自己名下没房，有公积金不使用浪费。

  3. 另石先生有存款3万元，可如何理财或做保险计划？

  征集

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  实习生 何晓芸 扬子晚报记者 李冲 徐兢 马燕

  理财方案

  招商银行南京分行财富管理部高级产品经理王楚轩认为，合理的家庭理财计划需要兼顾各成员的需求及稳健的家庭财务状况，因此，王经理为石先生的计划进行进一步的细化，以供全家结合自身情况进行参考、选择。

  方案一:年均可支配收入略多

  方案一假设：1.石先生公积金贷款额度为10万元，商业贷款为110万元。若按照贷款期限30年，公积金每年本息约5388元，商业贷款利率8.5折后每年本息约67600元。年偿还贷款额度约73000元。

  2.奥体附近租70平方米左右房，租房费用约为3000元/月（36000元/年），江北房可出租，抵消全家租房开销。

  3.建议石先生为自己购置一份人寿+重大疾病保险，保费支付15年，保额为50万元左右。石先生存款30000元，可做短期理财或基金定投。

  偿还能力分析：年收入15万元，理财收益假设1.3万元，年还款额度+保险保费约为8.3万元，可用于生活开销的资金为8万元/年，月均6600元。若无其他重大支出的情况下，因此其收入只需满足自己日常开销。婚后资金充裕的情况下可以提前还款。

  方案二：可支配收入少，可能造成压力

  据2015年7月数据，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10685元人民币，环比上涨0.54%。十大城市住宅均价为19580元/平方米，环比上涨1.15%，涨幅较上月扩大0.06个百分点，其中深圳、上海、武汉、北京、南京5个城市同比上涨。奥体房价相对南湖区域老房子来说增幅较快。假设两年后老房卖价为130万，拿到后110万付首付买新房，20万装修。奥体新房价格为250万，则需140万贷款。

  石先生公积金贷款额度为12万元，商业贷款为128万元。若按照贷款期限30年，公积金贷款和商业贷款利率8.5折后每年支付本息约为78600元。年偿还贷款额度约为85000元。

  偿还能力分析：总收入减去贷款和保险支付额度剩余68000万元，月均5600元。若石先生在买房后的1年内结婚生子，月均5600元的可支配收入可能会给生活造成压力，降低生活质量。

  对比两套方案，年均可支配资金分别为80000元、68000元。此外，如选择两年后购房，应综合考虑未来的家庭开支可能会受到利率波动、贷款政策、房价上涨及银行理财平均收益水平等多重因素的影响。

  建议作为顶梁柱可投保意外险和重疾险

  王经理建议，为保障贷款期间家庭财务稳健，石先生购置一份人寿+重大疾病保险。南京首批外资保险代理人熊勇也认为，作为家庭顶梁柱，重疾险必不可少。他建议石先生做一份120万意外险+20万重大疾病保险+30万收入保障保险。

  1、120万的意外保险是因为未来的还贷总金额是120万，这个欠银行的“债务”用保险的形式做一个资产的保全，不给父母、家人有任何“还债”的压力。

  2、20万的重大疾病保险是防止在事业发展期间（也是还贷期间）有重大财务损失风险，如果收入有保障，还可以适当提高一些额度。如果收入有压力，可以选择消费型的保险产品；

  3、30万的收入保障险是保障在未来的一定期限内，因一些意外、突发的事故导致收入锐减，无力承担还贷的风险。

  理财师简介

  王楚轩 招商银行南京分行财富管理部高级产品经理。英国南安普顿大学经济学硕士学位、AFP金融理财师持证人、从事固定收益类高收益理财产品研发工作。

  熊勇 南京首批外资保险代理人、南京保险论坛版主、第三方保险机构负责人，长期从事保险销售、保险方案设计、保险团队管理、客户利益维权工作。