个案资料

  陆先生34岁，税后20万，妻子徐女士年薪税后10万。小两口在河西有套90多平米的二房，价值330万，房贷剩40多万，父母在外地，近期有生育计划想换房。家有30万现金资产，1/3在股市1/3买理财产品，另外闲置。

  陆先生自己设想了两种方案：一，换套同小区二手房，140平总价480万左右。只是改善，不影响品质学区地段。二：在其他地段买2.3万一平的无学区期房，面积130平左右。另外再买一套50平左右的精装修公寓现房，可以过渡住，但此公寓同样无学区。打算生小孩后卖掉精装公寓，换50平左右的学区房，而130平米的期房作为自住。

  理财目标：想实现资产逐步升值，但又不想所有的资产都固定在房产上，陆先生想问，怎样的方式更合理？

  理财方案

  招商银行南京新街口财富中心钻石理财经理张熙度身定做了三套解决方案。

  方案1

  小房子卖了后再买大房，属首套房，目前首套房5年以上的贷款年利率9.5折后实际执行利率为5.13%,首付比例为30%,即买总价480万新房,需首付144万，需贷款336万。卖掉小房子剩余290万（330-40），付了首付后剩余146万（290-144）。假设贷款30年，使用公积金+商贷的组合，公积金5年以上的年贷款利率为3.5%，每个月需还0.13万元，这部分贷款可从公积金帐户中直接扣取；商贷部分每月大约需还1.7万元。由于陆先生及妻子年收入至少30万，每月平均2.5万，2.5>1.7，有0.8万节余，之前还有30万存款未动用，家庭节余176万（146+30）可投资。

  方案2

  在其他地段买一个2.3万一平无学区期房，面积130平，总价290万，可用卖掉原有住房的资金一次支付。再买一套河西50平精装修公寓现房，也可享受首套房贷款政策。单价按3万/平米计算，总价150万。首付30%需45万，如把积蓄30万拿出来并不够，需再过半年才能凑齐。每月需还商贷0.6万。因为2.5〉0.6。但此时已没有可投资资产，只有每月1.9万剩余。这与不想把所有的资产都固定在房产上的目标不符。

  方案3

  用贷款的方式买两套房:290万的房子首付30%，需87万，贷款203万，每月还贷1.08万；购精装小公寓需首付60万，贷款90万，贷款利率上浮10%，每月还贷约0.5万，每月两个房贷共需还款约1.6万。因为2.5〉1.6，剩余0.9万每月家庭正常开支。此时陆先生家庭可投资的金融资产为173万（143+30），此方案中，用贷款买两套房更符合陆先生的投资理念。

  比较分析：方案一和方案三理论上都可行，且还贷压力及可投资金融资产基本相同。在自住面积和环境方面并没有太大区别。学区房的稀缺性决定了其升值空间较大。方案三较方案一多一个小户型学区房，这不仅能解决孩子的教育问题，也可为身在外地的老人来宁短住提供方便。在空置期还可选择出租，租金可用于补贴房贷。长期来看，当孩子毕业后还可以选择把升值的学区房出售，达到教育及房产投资双获益。总的来说，方案三可操作性更大。

  陆先生剩余金融资产投资可以咨询招商银行理财师，招行有专业的理财团队及强大的专家团队，会根据客户的收支状况、风险偏好、预期收益定制专属、科学的资产配置方案。根据陆先生目前的资金状况，建议可用类固定收益产品打底，结合基金定投及期缴保险制定家庭养老及子女的教育投资计划，并考虑一部分购入黄金及外汇作为分散资产组合风险的另类投资。由于陆先生是家庭经济支柱，建议补充重疾险、保额覆盖贷款金额的终身寿险，以防小概率风险事件影响。

  理财师简介

  张熙：招商银行南京新街口财富中心钻石理财经理 

  CFP 金融理财师持证人

  证券从业人员资格

  保险从业人员资格

  期货从业人员资格

  2014年富国·福布斯优选理财师全国50强

  征集

  您有什么理财方面的困惑、苦恼吗？是否也希望像陆先生夫妇这样请专业理财师度身定做解决方案呢？欢迎您留下个案资料，我们将从中选择有代表性的，邀请理财师为您解答。联系方式：发微信留言至mymoney888(银眼）并留下您的手机号码。

  扬子晚报记者 李冲