扬子晚报9月9日曾报道过南京城南商业项目绿国万象都荟违规“售后包租”后，连日来，本报96096新闻热线不断接到读者电话，称位于城北的花样年喜年中心同样存在“售后包租”现象。记者了解得知，该项目面积55㎡、总价120万元左右的酒店式公寓，销售方承诺购买者每月可到手租金5000元，开盘当天就可以拿到前两年的租金，两年之后还会有额外的租金增值收益。

  为什么明令禁止的“售后包租”屡禁不止？这样一个看似诱惑十足的房产投资项目真的靠谱吗？售后包租的背面又隐藏着怎样的猫腻呢？房产管理部门接受记者采访时称，该项目此举违规。而律师则告诉记者，开发商的售后包租行为还涉嫌非法集资。 扬子晚报记者 宋南飞

  现场销售

  承诺包租，后续一切费用都不用烦了

  接到市民的投诉电话后，记者以购房者身份来到花样年喜年中心售楼处。现场一名销售人员向记者介绍，花样年喜年中心为一个综合体项目，在售产品有挑高LOFT还有精装公寓，预计9月中旬加推480套U+青年社区公寓B5、B6号楼，面积55㎡，预计均价22000元/㎡，拟交付时间为2018年下半年。

  在简单介绍过项目后，该名销售人员开始向记者推荐55㎡的U+公寓。“这个房子包租，后续出租以及管理都不用你烦神了。我们跟公寓管理机构YOU+签的是永久合同。你们购房者先签四年合同，头两年是每月租金5000元，后两年租金有所提升，你们业主还可以和YOU+三七分成，共享租金提升收益。四年之后，业主还可以和YOU+签订后续租赁合同。”该销售人员说道。看到记者表现出犹疑之色，该名销售人员继续劝说，YOU+方面还会在项目开盘当天提供额外优惠，提前将项目的前两年租金支付给购房者。

  “也就是说，我们楼盘2018年交付，2019年开始出租。但在开盘当天就可以拿到2019年和2020年两年的租金收益，共12万元。如此一来，如果按照60%首付的话，像你们50万不到就可以买到这个房子了。”这名销售员称。

  那么，5000元的月租金怎样得到保证，购房者和YOU+以及花样年和YOU+签订的到底是什么样的合同呢？当记者以此询问可否查看花样年和YOU+签订的相关合同时，销售人员表示这个不是很清楚，要咨询公司。“买这样的房子肯定是很划算的，看盘当天你们就会和YOU+签订合同，不用担心。你看要不先交一下1.5万元的意向金，不想买的话是可以退的。”该销售员继续鼓动记者。

  不可以未竣工商品房为标的签订租赁合同

  管理部门

  只要投入50万左右，就可以获得一套酒店式公寓，还有后续稳定的租金收入。那么，这样看起来很诱人的一项投资，根据记者此前的采访，确实有涉嫌违规销售的行为。

  像花样年喜年中心一样，开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式，都属于售后包租范畴，而2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”南京市住房保障和房管局租赁科相关负责人表示，在售后包租的销售方式涉嫌违规之外，花样年喜年中心同时违反了商品房租赁管理办法，以未竣工商品房为标的签订的租房合同，属于无效合同。

  此外，记者查阅网上房地产发现，上面显示目前案名依然为NO.2012G54地块的花样年喜年中心项目，此次推出的B5、B6号楼尚未取得预售许可证，同样属于涉嫌违反明令禁止提前收筹的规定。

  律师说法

  售后包租还涉嫌非法集资

  那么，除了多项不符合政策的违规之外，这些“售后包租”还藏有什么样的猫腻呢？为此，记者采访了南京一位房地产专业人士。

  该专业人士告诉记者，售后包租承诺的回报都很高，但大多数情况下实际租金并没有这么高，很多都是开发商在贴钱。因此，在开发商承诺的包租期之后，购房者难免会面临市场风险。像花样年喜年中心这种找来第三方公司接盘的，四年之后租金如何，已经和开发商无关了。

  此外，江苏高的律师事务所姜茜律师表示，售后包租因为属于违规销售，本是一个无效合同，同时还涉嫌非法集资，触及刑法。最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚，最高可判10年有期徒刑。《解释》明确规定，非法吸收或者变相吸收公众存款数额个人在20万元以上，单位在100万元以上的；非法吸收或者变相吸收公众存款的对象个人在30人以上，单位在150人以上的；给存款人造成直接经济损失数额个人在10万元以上，单位在50万元以上的，应依法追究刑事责任。因此，提醒投资者注意相关的风险。