昨日，南京土地出让政策作出重大调整。国土部门发布公告称，今后出让的土地竞价最多加价至起拍价的45%，之后将采用保障房建设资金竞价或保障房配建面积竞争决定拿地人；90平方米套型建筑面积占比须超50%的规定也一同出现在公告里。据了解，虽然此前“限地价竞保障房面积”在其他城市已有尝试，但“限地价竞保障房建设资金”尚属国内首例。业内人士分析这一新政旨在增加刚需选择面、防止“地王”出现，对市场预期也可能产生一定影响。           扬子晚报记者 张 遥

    土地出让新政核心提示

    1 南京全市范围内的商品住房用地，原则上限定45%左右的最高上浮线。

    2 达到封顶限价时停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金。

    3 以竞争保障房建设资金胜出者，资金纳入财政，再拨款用于保障房建设。

    4 以竞争保障房面积胜出者，须在本地块里配建相应面积的保障房。

    5 商品住房用地在出让时，原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积，占比总量不低于50%。

    新政能带来什么影响？

    1 防止“地王”出现

    2 确保中小户型比例和保障房建设，保障刚需

    3 对终端的房价影响有限，但保障房建多了会平衡市场供需

    新政出台

    土地出让方式重大调整

    昨天上午，南京市国土局发布土地出让模式调整的说明，根据2013年12月出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（新宁八条），提出了两点重要改变。

    1.限地价，竞保障房配建或竞保障房资金

    全市范围内的商品住房用地，原则上限定45%左右的最高上浮线，达到这一限价时停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。

    （1）采用竞保障房资金方式时，资金属地价组成部分，纳入同级财政统一使用管理。竞得人在缴清全部土地款前必须交清保障房建设资金。

    （2）采用竞保障房配建面积时，竞得人须在一期工程竣工时将配建的保障房交付给政府，否则视同违约处理。

    2.“90/50”，明确中小套型商品住房占建筑面积比例

    全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。总量上全市90平方米以下商品住房占比不得小于50%，对于一些特定区域、特定项目，可视具体情况来确定套型比例要求，并按规定报经政府批准。

    马上落实

    新政当天挂出限地价新地块

    在新政发出的同一天早上，国土局发布了今年国有建设用地第3号出让公告，一共5幅住宅地华丽丽地亮相，定于3月28日正式出让。这不但避免了一季度无纯商品住宅地出让的尴尬，而且还对刚刚出台的新政进行了详细地落地。

    仔细观察这5幅地块，全部都规定了最高限价额，以及需配建90平方米以下套型的比例。这5幅地块全部来自之前预公告的地块，拿最受人关注的仙林湖西侧二地块来看，该地块出让面积约14.75万平方米，容积率2.5，起拍价24亿元。在这些常规规划数据后面，还出现了两个新的指标，“90平方米及以下住宅建筑面积占比＞50%”，及最高限价35.2亿元。这个限价比起拍价高出了46.67%，基本符合新政策中的规定。另外一幅来自栖霞区燕子矶街道和江宁区高新开发区的三幅地块的最高溢价限制也在45%-46%左右。

    有一点需要注意的是，对于地块竞价达到最高限价仍有竞争时，本次公告地块一律选择了竞争保障房资金的做法，即：停止竞争地价后，仍以地块原加价幅度或其整数倍加价，出资最高者为竞得人，但这部分多出的竞价款将作为保障房建设资金。

    5问土地新政

    新政出发点是保障刚需 对房价直接影响不太大

    对于南京这一土地新政，专家学者的看法大多持正面，认为这是为了防“地王”、保障刚需人群的有益尝试。但也有专家提出执行中应注意的地方，认为执行中还需做好相关配套政策保障，不然最终效果可能流于平淡。而对于房价的影响，专家认为开发商拿地建设成本没有根本改变，新政只是对市场心理预期产生一些影响。

    1 “限地价”能防“地王”吗？

    这个显然能，但应同时增加透明度

    “地王”对房价的催涨作用很明显，河西地王、城南地王、仙林湖地王等都成为周边楼盘拔高房价的理由。“限地价”的政策显然能让表面上的“地王”自此在南京作古。但作为地价一部分的保障房资金，实际还是在土地成本当中。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，相关部门在统计时应把实际地价作为准确标准，防止给决策者及公众带来错误信号。此外，南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远认为，想做到真正地防“地王”，还需要加大土地供应量和增加土地出让透明度，让开发商对土地市场有明确预估，而不是盲目竞价。

    2 “限地价”有助于保障刚需吗？

    严格执行，保障配套政策会有用的

    南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，不论是限地价竞保障房资金，还是限地价竞保障房配建面积，最终目的都是为了拉动保障房建设。吴翔华则表示，限地价竞保障房资金的做法理论上确实可以充实保障房资金，但执行上还需要明确保障房的建设及分配政策。下一步南京可以增加公租房、经适房这类需要纯资金投入的保障房比例，这样才能真正保障需要被保障的夹心层和刚需群体。

    3 “限地价”能够降房价吗？

    此举对目前商品房价格影响有限

    吴翔华认为，指望“限地价”新政直接影响到商品房价的人可能要失望了。限地价竞保障房资金的做法并未改变开发商的建设成本，开发商还是要通过全程竞拍出钱拿地。在商品生产上，成本未变，利润一定，价格自然也不会有根本改变。不过一部分地价款成为保障房资金，如果保障房推进得好，长期来看会起到平衡市场供需的作用，从而影响房价。预计一到两年之后，等这批地块及配建保障房均上市时，这种影响才能逐步显现。张辉则表示，新政目前更多地是给人造成心理预期影响，特别是近期一些城市出现房价下跌的现象，结合起来可能会造成一定市场风向的转变。

    4 目前为何选择“竞保障房资金”？

    简便易行，不排除今后“竞配建面积”

    在昨日的土地公告中，5幅新住宅地全部采用了“限地价，竞保障房资金”的方式。张辉认为与竞争保障房配建面积相比，竞资金的做法显然更加方便、也易于操作。开发商只需像之前一样把土地款交上去，然后专心开发就行了，至于怎么分配，就是财政部门的事情了。但如果选择竞配保障房面积，则需要在该地块中划出一部分保障房区域，对小区整体品质的保持和物业管理都提出了更高的要求，拿地成本测算也更加复杂，开发商的接受度未必很高。不过不排除今后也会采用竞争配建面积的方式。

    5 “90/50政策”能增加刚需房吗？

    能，按面积计算比“90/70政策”有进步

    对于“90/50政策”，吴翔华认为，去年90平方米小户型供应只占9万多套总销量的不到1/4，采取这一政策增加小户型配比确实很重要。应该注意的是，此次新政写明90平方米以下住房按建筑面积比例不小于50%，相比2006年国家出台的“90/70政策”（90㎡以下套数占比70%），是有所进步的。当时实行“90/70政策”时南京河西曾出现大量投资型超小面积酒店式公寓和大面积高端项目共荣的局面，开发商不愿建不好卖的刚需房，就缩小面积做投资产品。这次按面积规定则可以避免这种状况。

    各方反应

    开发商：可能会抑制地价 该拿地还是会拿

    土地新政出台，对视土地为“面包粉”的“面包师”开发商而言意味着什么呢？朗诗保利麓苑营销经理夏有台表示，开发商该拿地还是要拿，现在南京楼市的发展还算健康，城市吸引力和远景规划都不错，库存房源也没有挤压，因此不会对开发商拿地造成什么影响。从拿地成本来讲，也不会有什么影响。不过他同时认为，“90/50”政策可能会对地价产生一定抑制作用，因为如果土地成本太高，小户型建出来可能两头不靠，高端客户看不上，刚需客户又买不起。万唐置业有限公司董事长周斌也认为新政对开发商拿地影响不大，但能够把一部分地价硬性分配至保障房建设，又没有干预市场，这一点还是不错的。

    购房者：有人心里犹豫 有人满不在乎

    相对房子而言，土地离购房者较远。但这次新政直接扯上了价格和套型面积，一下子引起不少购房者的关注。已经在南京有一套房子的小沈告诉记者，近来她本打算再买一套房做投资，先出租，以后等升值了再卖。但昨日看到土地新政，再加上近期外地一些项目降价，心里有点犹豫了。另一边，在新街口上班的吉先生则对这则新政满不在乎。“以前出了那么多政策都没用，我认为房价至少还是不会大降的”，吉先生表示，这次新政虽说给人希望，但并不会影响自己的置业计划。